Inleiding

Het grondbeleid is een van de instrumenten om ambities op het gebied van ruimtelijk- en sectoraal beleid te realiseren. Er zijn twee hoofdvormen van grondbeleid: actief en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de regie actief in handen, koopt grond, maakt bouwrijp en geeft grond uit. Hierbij neemt de gemeente het risico van de grondexploitatie voor haar rekening. In enkele projecten gebeurt dit in samenwerking met de markt of andere overheden.

Bij faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente haar rol tot het, zo ver mogelijk, honoreren van particulier initiatief, het ondersteunen van de realisatie daarvan en het wegnemen van belemmeringen. Daarbij kan de gemeente ook enkele randvoorwaarden scheppen of investeringsprojecten realiseren in de openbare ruimte en/of infrastructuur. Bij gebiedsontwikkelingen zoals de Binckhorst is sprake van zowel actief alsmede faciliterend grondbeleid, afhankelijk van de grondpositie(s) van de gemeente.

Ruimtelijk en sectoraal beleid
De gemeente investeert in de integrale ontwikkeling van gebieden waarbij de uitgangspunten zoals in 2016 vastgesteld in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS 295016) worden toegepast. De gemeente streeft naar gemengde gebiedsontwikkelingen met een gemengd woningaanbod in CID, Binckhorst, Scheveningen/De Kust Gezond en Zuidwest. Daarnaast is de ambitie om binnenstedelijk te verdichten, vergroenen, verduurzamen en groei van de werkgelegenheid te bevorderen. Hoewel de vastgestelde uitgangspunten in de nota hoogbouw Eyeline & Skyline (RIS 298448) van toepassing is, is hoogbouw vooral beoogd binnen de gebieden CID, Binckhorst en Zuidwest.

In 2019 is de nota grondbeleid 2019 vastgesteld waarin het faciliterend grondbeleid wordt voortgezet en tegelijk meer ruimte is voor actief grondbeleid om beter invulling te kunnen geven aan de verschillende gemeentelijke ambities. In de nota uit 2012, ten tijde van crisis en krappe middelen, was dit beperkt. Welk type woningen (sociaal, middeldure huur, koop) gebouwd worden, wordt vastgelegd in de bestemmingsplanning / omgevingsplan ( beleidsregels), erfpachtcontracten en grondaktes. De gemeente maakt sociale woningbouw, middeldure huur en betaalbare koop mogelijk door middel van het (actief) grondbeleid via erfpachtvoorwaarden en ruimtelijke kaders.

De meest relevante thema’s voor de doorwerking op het grondbeleid vooral in relatie tot het actieve grondbeleid worden hieronder toegelicht. Voor een volledig inzicht in het grondbeleid 2019 wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid (RIS302035).

Woonagenda
Het Haagse Woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019-2023. Deze wordt nog geactualiseerd op basis van het nieuwe coalitieakkoord. Het woonprogramma van nieuwbouwontwikkelingen moet hier aan voldoen. 20% van de woningen heeft een middeldure huur tussen de liberalisatiegrens (€ 720 in 2019) en € 950. Hiervan ligt de helft tussen de liberalisatiegrens en € 850 en de andere helft tussen € 850 en € 950. Op deze manier worden woningen toegankelijk voor starters en middeninkomens.

30% van de nieuwbouwwoningen moet een sociale huurwoning zijn. Dit realiseren we per project of per
gebied, overal in de stad. Waar de norm in een betreffend gebied onverhoopt niet wordt gehaald, wordt dit elders in de stad gecompenseerd. Woningcorporaties hebben het primaat in sociale woningbouw en voegen jaarlijks minimaal 750 sociale huurwoningen toe aan de voorraad. Op basis van het nieuwe coalitieakkoord gaat het college met corporaties in gesprek om de ambitie te verhogen naar 900 sociale huur woningen in 2021 en 1200 sociale huurwoningen in 2022.  Bij sloop van bestaande sociale woningen worden deze in de eerste plaats gecompenseerd, vervolgens komt het uitgangspunt van 30% sociaal hier bovenop. Daarnaast streeft het nieuwe coalitieakkoord naast 20% middeldure huur ook naar 20% betaalbare koop. Voor de ontwikkeling van sociale woningbouw en betaalbare koop komt een fonds van € 50 miljoen (Eneco middelen). Ook is 20% van de Enecomiddelen bestemd voor gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw.

Grondexploitaties leveren voor een deel bij aan de ambities van de Woonagenda. Verwacht wordt dat in de komende begrotingsperiode (2020 - 2023) grond wordt uitgegeven voor een totaal woningbouwprogramma van 3.274 woningen.

Uitgifte van kavels, kluswoningen (kleinschalig opdrachtgeverschap) en een vorm van CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) aan particulieren, die individueel of collectief een woning willen bouwen, wordt gefaciliteerd door een kavelwinkel. Deze ontwikkelmogelijkheden worden ook mogelijk gemaakt voor lagere inkomens (RIS 291199). De kavelwinkel adviseert over onder andere financiering, maar bijvoorbeeld ook over het oprichten van een woningcoöperatie, groepswonen en collectief opdrachtgeverschap in gestapelde bouw.

Momenteel zijn er nog diverse locaties waar sprake is van kleinschalig opdrachtgeverschap zoals Cannenburglaan (afrondende fase) en deelplan 20 (Ypenburg).
In tenders zullen concrete eisen met betrekking tot sociale en middeldure huurwoningen worden opgenomen, die ook in de uiteindelijke uitgiftecontracten terechtkomen.

Economie
De gemeente Den Haag maakt om de doelstellingen ten aanzien van bedrijventerreinen, kantoren, leisure en clusterbeleid gebruik van zowel actief als faciliterend grondbeleid, beide binnen de kaders zoals in de Nota Grondbeleid is geformuleerd. Dit betekent dat de instrumenten die zowel het actief als het faciliterend grondbeleid biedt, benut worden om deze doelstellingen te bereiken, zoals het actief verwerven van grondposities (mits er financiële dekking is geregeld), het via eisen en gunningscriteria in ontwikkelcompetities sturen op geschikte bedrijfs- of kantoorruimte en het faciliteren van ontwikkelingen op eigen grond. Uit het coalitieakkoord volgt dat deze mogelijkheid zal worden beperkt tot eigenaar-bewoners en kleine ondernemers.

Duurzaamheid en energietransitie
Vanaf 1 januari 2020 moet nieuwbouw voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). De gemeente Den Haag stimuleert duurzame nieuwbouw door in ontwikkelcompetities punten toe te kennen voor energiebesparende maatregelen. Ook andere duurzaamheidsmaatregelen, zoals circulair en klimaat adaptief bouwen, worden primair gestimuleerd door het toekennen van punten in ontwikkelcompetities (o.a. grondexploitatie Trekvlietzone). Voor zover dit wettelijk mogelijk is worden maatregelen gesteld, zoals een minimum aantal punten voor natuur inclusief bouwen (RIS 301953).

In de gebiedsontwikkelingen Erasmusveld en Binckhorst wordt al geëxperimenteerd met een lagere Energieprestatie coëfficiënt (EPC) op grond van de crisis- en herstelwet. In de nota Eyeline & Skyline worden ook zware eisen gesteld. Deze eisen zullen, zowel bij hoogbouw als bij laagbouw en bij ontwikkelcompetities, als belangrijk selectiecriterium binnen de duurzaamheidsparagraaf gelden. Kernwoorden zijn klimaatneutraal, ‘energieneutraal’, ‘natuurinclusief bouwen’ en ‘gasloos’.

In de residuele grondwaardebepaling wordt rekening gehouden met zowel het kostenverhogende als het opbrengst verhogende effect van duurzaamheidsmaatregelen. Energiebesparende maatregelen en gasloos bouwen vertalen zich niet alleen in hogere stichtingskosten, maar ook in hogere opbrengsten, wat resulteert in een neutraal effect op de residuele grondwaarde. In de grondprijzenbrief 2019 is dit nader toegelicht.