Uitvoering grondbeleid

Actief grondbeleid
Actief grondbeleid bestaat uit het verwerven van grondposities, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond. Het woonrijp maken maakt integraal deel uit van de gebieds- of locatieontwikkeling, conform het betreffende projectdocument en de bijbehorende grondexploitatie waarin niet alleen de kosten en opbrengsten, maar ook de risico’s zijn opgenomen en afgedekt. In een aantal gevallen werkt de gemeente daarbij samen met marktpartijen (publiek-private samenwerking) of overheden (publiek-publieke samenwerking). Denk onder andere aan de projecten “verbonden partijen”.

Faciliterend grondbeleid
De gemeente voert bij faciliterend grondbeleid zelf geen grondexploitatie maar laat dat over aan private partijen. De gemeente bevordert particulier initiatieven, neemt waar mogelijk belemmeringen weg en ondersteunt door begeleiding de realisatie. Eventueel stimuleert de gemeente private investeringen door te investeren in publieke voorzieningen, zoals infrastructuur en openbare buitenruimte.

Na een intake met de initiatiefnemer kan dit aan het Haags Initiatieven Team (hierna HIT) voor integraal advies van het plan worden voorgelegd. Het HIT behandelt ook initiatieven die op zoek zijn naar locaties waarbij gemeentegrond betrokken is.

In die gevallen waar een initiatiefnemer in brede zin de mogelijkheden wil verkennen, kan de gemeente tegen vergoeding van de gemaakte kosten een Planuitwerkingskader (PUK) opstellen. In een PUK worden voorwaarden gesteld waarbinnen de plannen nader uitgewerkt dienen te worden. Plannen die hieraan voldoen vragen vervolgens een omgevingsvergunning aan, eventueel in combinatie met een planologische wijziging.

Kostenverhaal
Wanneer door planologische wijziging een nieuw bouwplan mogelijk wordt gemaakt is de gemeente op basis van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening wettelijk verplicht om het kostenverhaal te verzekeren.

De gemeente Den Haag verhaalt primair kosten door het sluiten van anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer. Anterieur betekent: het verhalen van kosten voorafgaand aan de planologische wijziging op basis van vrijwilligheid. De basis voor het kostenverhaal is de plankostenscan. Als aantoonbaar meer apparaatskosten gemaakt moeten worden, zal de hoogte worden gecorrigeerd om onder andere planologische wijzigingen tot stand te brengen en/of gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte te begeleiden, die (gedeeltelijk) ten goede komen aan de nieuwbouwontwikkeling.

Lukt het sluiten van een overeenkomst niet, dan zullen de gemeentelijke kosten via een exploitatieplan verhaald worden op de initiatiefnemer(s). Ook kunnen in het exploitatieplan eisen, regels en een uitwerking van regels worden opgenomen over de fasering, het tijdvak, de inhoud en eigenschappen van het bouwplan. Belangrijk is dat de planologische maatregel economisch uitvoerbaar dient te zijn. De gemeente kan niet gedwongen worden eigen middelen in te zetten.

De in het exploitatieplan gehanteerde grondprijzen worden gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid, dat in de Grondprijzenbrief is vastgelegd. Een exploitatieplan moet samen met het bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad en beide plannen moeten tegelijk in werking treden.

Het verhalen van kosten wordt aan de hand van de drie toetsingscriteria die in de wet zijn opgenomen: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit toegerekend. Daarnaast stelt de wet dat de kosten die verhaald worden niet hoger mogen zijn dan de opbrengsten zodat dit kostenverhaal nooit mag leiden tot financieel onhaalbare plannen.
In gemeentelijke grondexploitaties is het kostenverhaal via de gronduitgifte ‘anderszins verzekerd’.

In de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt, staat het omgevingsplan centraal. Dit is een nieuw instrument dat op den duur het bestemmingsplan zal gaan vervangen. In het omgevingsplan wordt ook het kostenverhaal opgenomen.

Bij wijze van pilot is het omgevingsplan Binckhorst (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) op 7 maart 2019 in werking getreden, waarin het kostenverhaal is geregeld. Anterieure overeenkomsten zijn binnen de reikwijdte van het omgevingsplan Binckhorst niet meer aan de orde. Marktpartijen hebben op voorhand inzicht in de bijdrage die zij moeten doen aan investeringen in de openbare ruimte. Daarmee wordt een grootschalige transformatie van het gebied mogelijk (voornamelijk naar een mix met wonen). Het kostenverhaal maakt deel uit van het vergunningentraject.

Uitgiftebeleid en methoden grondprijsberekening
De uitgifte van grond is in beginsel niet aanbestedingsplichtig. De gemeente is echter wel gehouden aan transparantie en marktconformiteit. Transparantie wordt onder andere bereikt door de wijze van marktbenadering vast te leggen in het projectdocument en door bij een competitie de duidelijke selectie- en gunningscriteria te formuleren voor de deelnemers. Marktconformiteit wordt geborgd door het organiseren van competitie, waarbij de prijs een aanzienlijk gewicht heeft in de gunningscriteria, danwel door een taxatie door een onafhankelijke deskundige.

In de Grondprijzenbrief 2019 zijn de kaders geformuleerd waarbinnen onder andere uit te geven gronden worden getaxeerd. Het Haagse grondprijsbeleid is gebaseerd op de residuele methode, is functioneel gebonden en gaat standaard uit van bouwrijpe grond in erfpacht. In sommige gevallen is geen sprake van bouwrijpe grond, maar van grond in huidige staat. Daarnaast kan in bepaalde gebieden, onder bepaalde voorwaarden, uitgifte in eigendom plaatsvinden. Naast de residuele methode worden ook de comparatieve methode (bij vrije woningbouwkavels en bedrijventerreinen) en de normatieve methode (sociale woningbouw en non-profit) toegepast. Het uitgangspunt bij de bepaling van grondprijzen, met uitzondering van de normgrondprijzen voor sociale woningbouw en non-profit functies, is dat de grondprijs marktconform is. In aanvulling hierop geldt dat de normgrondprijzen voor sociale woningen als ondergrens gelden voor de marktwoningen.

Uitgifte: erfpacht en eigendom
De gemeente geeft afhankelijk van de situatie de grond bouwrijp uit of in de huidige staat met of zonder opstal. Sinds 1986 geeft de gemeente grond, al dan niet met opstallen, in erfpacht uit conform het systeem van eeuwigdurende erfpacht.

Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter het recht geeft om grond te gebruiken tegen betaling van een vergoeding, de canon. In Den Haag heeft de erfpachter de keuze om per halfjaar de canon te betalen dan wel deze verplichting eeuwigdurend af te kopen. De algemene bepalingen zijn voor het laatst in 2008 bij collegebesluit geactualiseerd. Sinds 2008 is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om erfpacht om te zetten naar eigen grond, danwel direct de grond in eigendom te verkrijgen. In 2019 heeft het college aan de raad voorgesteld de mogelijkheden om het bloot eigendom te verkrijgen uit te breiden.

Het komt daarnaast ook voor dat grond (bijvoorbeeld voor particuliere initiatieven) in de huidige staat, met of zonder opstal, wordt uitgegeven, waarbij de ontwikkelaar het bouw- en woonrijp maken zelf verzorgt.

Uitgifte van grond met opstal gebeurt bijvoorbeeld in het kader van kleinschalig opdrachtgeverschap in de vorm van kluspanden, maar kan ook door de centrale vastgoedorganisatie van de gemeente Den Haag (CVDH) worden uitgevoerd indien een vastgoedobject dat in het bezit is van de gemeente geen bijdrage meer kan leveren aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

Bij particuliere initiatieven op al in erfpacht uitgegeven gemeentegrond is geen sprake van uitgifte, maar van een wijziging van een lopend erfpachtrecht waarbij meerwaardesuppletie van toepassing kan zijn. In voorkomende gevallen, zoals bij grotere gebiedsontwikkelingen, kan de raad besluiten om suppletie in te zetten voor publieke investeringen in de omgeving van het bouwplan. Met corporaties worden afspraken gemaakt (in de prestatieafspraken) over de besteding van suppletie bij uitponden of liberalisatie aan DAEB activiteiten. Wanneer sprake is van een expirerend erfpachtrecht (uitgegeven voor 1986), is daarnaast sprake van heruitgifte.

Publiek-publieke en publiek-private samenwerking
Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, werkt de gemeente ook samen met andere private partijen of andere publieke partijen.
Gesproken wordt over Publiek Private Samenwerking (PPS), waarbij de gemeente met de andere partij(en) afspraken maakt over het programma en het delen van regie en risico. Voorbeelden zijn de GEM Vroondaal en enkele wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM Den Haag Zuidwest en WOM Oude Centrum Stationsbuurt).

In een publiek-publieke samenwerking werken openbare lichamen, zoals gemeenten, met elkaar samen ‘ter behartiging van een of meer belangen van die gemeenten’. Voorbeelden van gemeenschappelijke regelingen, waarin Den Haag participeert, zijn Industrieschap Plaspoelpolder (Den Haag en Rijswijk) en Bedrijvenschap Harnaschpolder (Den Haag en Midden Delfland).