Grondexploitaties

Systematiek vaststellen en verantwoording grondexploitaties
Voor de uitvoering van een stedenbouwkundig plan waar de gemeente initiatiefnemer is, stelt de gemeente een projectdocument inclusief grondexploitatie op. Hierin staan naast het te realiseren gronduitgifteprogramma ook de uitgangspunten voor de kostenbegroting en financiële fasering op basis van een planning. In de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit, Gemeente Den Haag 2018 (RIS298629) staat hoe omgegaan wordt met dekking van het projectsaldo. Als sprake is van een plan met een tekort, wordt bij de besluitvorming ook de dekking geregeld en toegevoegd aan de Voorziening Negatieve Plannen (hierna VNP).

Volgens het BBV dient er tussentijds de (verwachte) winst te worden genomen moet worden gedurende de looptijd van het project en ook zo moet worden verantwoord, mits voldaan is aan volgende voorwaarden:

1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat;
2. De grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; en
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar verhouding van de realisatie gerealiseerd).

In de Meerjarenprognose Grondexploitaties (hierna MPG ) vindt jaarlijks een integrale actualisatie van alle operationele grondexploitaties en grondexploitaties verbonden partijen (plankaders, begroting, saldo en risicoprofiel plaats). De belangrijkste ontwikkelingen worden toegelicht. Naast de toelichting in de MPG zijn er ook projecten die door de Raad zijn aangewezen als Groot Project. Voor deze projecten wordt de voortgang tweejaarlijks in de GRIP-rapportage als bijlage bij de Programmarekening en de Programmabegroting aan het bestuur gerapporteerd.

In de aannames voor de MPG wordt ook rekening gehouden met verwachte bestuurlijke besluitvorming die nog niet hard in de begroting is verwerkt. Hierdoor wijkt de meerjarige prognose van de Reserve Grondbedrijf (hierna RGB) wat af van de verwachte stand van de RGB zoals in het reserveoverzicht bij deze begroting is gevoegd. Dit geldt bijvoorbeeld voor tussentijdse winstneming. Soms is voorafgaand aan het afsluiten van een grondexploitatie al zekerheid over winst, zoals wanneer een plandeel is afgerond en er nog weinig risico’s en kosten resteren. Het is dan onnodig, en wettelijk niet toegestaan, om de winsten niet te nemen (realisatiebeginsel). Deze tussentijdse winstneming wordt (anders dan winstneming bij het afsluiten van plannen) niet hard begroot. Verwachte tussentijdse winstneming maakt wel onderdeel uit van de vijfjaarsprognose RGB. Bij de jaarrekening rapporteren we over zowel de regulier genomen als tussentijdse winstneming.

Eind 2019 bestaat de grondexploitatieportefeuille uit 45 Grondexploitaties. Begin 2019 bestond de portefeuille uit 48 grondexploitaties. De daling van de portefeuille met 3 grondexploitaties komt doordat er in 2019 1 nieuwe grondexploitaties operationeel is geworden en 4 grondexploitaties werden afgesloten. De MPG is gebaseerd op 49 geactualiseerde operationele grondexploitaties.

In onderstaande tabel is voor de totale gemeentelijke grondexploitatieportefeuille de begrotingsstand van het saldo op netto contante waarde opgenomen. Daarnaast zijn ook de financiële effecten zichtbaar ten opzichte van de Programmarekening 2018 voor zowel de positieve grondexploitaties als voor de negatieve grondexploitaties (VNP).

De actualisatie van de grondexploitaties in de MPG 2019 leidt tot een nadelig effect van € 3,0 mln. van het saldo op NCW (1-1-2019 € 149,1 mln. ) t.o.v. de programmarekening 2018 (€146,1 mln.).

Het verschil ten opzichte van de programmarekening 2018 wordt voor € 1,6 mln. voordelig verklaard als gevolg van de vaststelling van de herziening GO Spuikwartier (RIS302527) en de nieuwe grondexploitatie Uitbreiding Madurodam (RIS300912). De actualisatie van de overige grondexploitaties heeft een nadelig effect van € 4,6 mln. waarvan de ramingen en uitgangspunten binnen de bestaande kaders zijn bijgesteld. Dit effect als gevolg van reguliere actualisatie is voor 75% opgetreden in 7 van de 49 grondexploitaties, waaronder Grotiusplaats, Noordboulevard Scheveningen, Laakhaven west en Uithofslaan met forse tegenvallers vooral in de openbare ruimte, maar ook door schadevergoedingen en plankosten. In de Trekvlietzone en Halo Laan van Poot is ten opzichte van de programmarekening 2018 sprake van aanbestedingsvoordelen en marktconforme opbrengststijging.

Programma in exploitatie
In totaal zijn er 49 gemeentelijke grondexploitaties operationeel inclusief twee grondbanken en is de gemeente aandeelhouder van vier verbonden partijen die een grondexploitatie voeren. Onderstaand tabel geeft een overzicht van de uitgifteprognose in operationele grondexploitaties en verbonden partijen. Een nadere toelichting op het bouwprogramma in grondexploitaties is opgenomen in de MPG 2019.

Binnen de periode van de begroting 2020 wordt verwacht dat vanuit de actieve grondexploitatieportefeuille bouwrijpe grond wordt geleverd voor een programma van ca. 6.711 woningen waarvan ca 1.350 in 2020 en ca. 210.000 m2bvo niet-woningbouwfuncties waarvan 22.500 m2bvo in 2020.

Het te realiseren woningbouwprogramma voor het begrotingsjaar 2020 is voor 29% sociaal, 9% goedkoop, 30% middelduur en 32% duur en extra duur segment. Het niet-woningbouwprogramma gaat voor 2020 uit van afgerond 9.000 m2 bedrijfsruimte, 3.600 m2bvo horeca, 2.600 m2bvo kantoren en 6.400 m2bvo overig commerciële functies.

De gronden voor sociale woningbouw worden in 2020 vooral uitgegeven in de projecten Den Haag Centraal, Kijkduin, Laakhaven/Petroleumhaven en De Stede.

Als kanttekening is het goed om te vermelden dat het sturen op grondexploitaties complex blijft. Vooral het tempo van de gronduitgiftes en de daarmee samenhangende inrichtingskosten openbare ruimte blijven vanwege diverse factoren achter. Het daadwerkelijke moment van gronduitgifte wordt bepaald door marktomstandigheden en het ontwikkelen van het bouwplan door de bouwer/ontwikkelaar. Deze factoren zijn echter beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. Dat betekent voor de begroting dat de meerjarige prospectie van de grondexploitatieportefeuille op jaarschijfniveau mutaties kan vertonen over de jaren heen (vertraging of versnelling van deoplevering van bouwrijpe grond).

De actualisatie van de grondexploitatiebegroting inclusief het bijbehorende programma en het risicoprofiel wordt uitgebreid op projectniveau toegelicht in de MPG. Deze wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden.

Beleidsuitgangspunten Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico’s
De Reserve Grondbedrijf vormt het aanwezig weerstandsvermogen voor operationele grondexploitaties van de gemeente Den Haag. Het aanwezige weerstandsvermogen wordt jaarlijks afgezet tegen het benodigde weerstandsvermogen. Dit gebeurt in de MPG. In de MPG wordt op basis van project specifieke risicoanalyses en algemene markscenario’s bepaald of het aanwezig weerstandsvermogen meerjarig van voldoende omvang is om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. De MPG wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden. De risico’s en kansen van projecten zijn onderbouwd in de vertrouwelijke bijlage van de MPG 2019. Deze is vertrouwelijk omdat openbaarmaking de onderhandelpositie, en daarmee de financiële positie van de stad kan schaden.

De RGB is de financiële buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te voorkomen dat tekorten van het grondbedrijf de gemeentelijke financiële huishouding verstoren. In geval van een nadelig effect van het grondexploitatiesaldo wordt vanuit de RGB een dotatie gedaan aan de voorziening negatieve plannen (VNP) om dit op te vangen. Anderzijds worden positieve saldi bij afsluiten en bij tussentijdse “winstneming” van grondexploitaties aan deze reserve toegevoegd.

De “beheersregels grondexploitaties (2018)” schrijft voor dat de toereikendheid van de RGB in relatie tot het benodigd weerstandsvermogen in een meerjarig perspectief moet worden bezien. In de MPG wordt een prognose van de RGB opgenomen voor de komende 5 jaar waarin in ieder geval een prognose van de te dekken effecten, op operationele grondexploitaties en de verrekening van de verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi, van af te sluiten grondexploitaties is opgenomen. Ook wordt de verplichte jaarlijkse afdracht uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose meegenomen. De prognose RGB geeft ook een meerjarig inzicht in de te verwachten ontwikkeling van het aanwezige en het benodigd weerstandsvermogen.

Met behulp van risicoanalyses is geraamd dat het benodigd weerstandsvermogen per 1-1-2024 tussen de € 21,1 mln. en € 26,6 mln. moet liggen. De geprognosticeerde stand van de RGB is per 1-1-2024 € 22,3 mln. De prognose is daarmee dat de RGB van voldoende omvang is om risico’s en structurele afdrachten op te vangen.

In onderstaande grafiek, afkomstig uit de MPG 2019, wordt de vijfjaarsprognose van het weerstandsvermogen weergegeven, zie MPG 2019 voor een gedetailleerde onderbouwing en toelichting.

Voorbereiding van nieuwe planontwikkelingen 2020
Voordat plannen definitief tot uitvoering komen, geldt voor de meeste plannen een meerjarige voorbereidingstijd. Een deel van deze voorbereidingskosten mogen volgens de BBV-regelgeving uit deze plannen worden gedekt, zodra deze in uitvoering worden genomen.

Voorbereidingskosten die worden gemaakt voorafgaand aan de bestuurlijke vaststelling van grondexploitaties en/of effectuering van kostenverhaal bij derden kunnen tijdelijk gewaardeerd worden op de balans. De Reserve Voorfinanciering actief en faciliterend grondbeleid dekt dan tijdelijk de financieringslasten. De balanspositie wordt afgeboekt ten laste van de grondexploitatie of baat van derden (revolven). Tevens dient de reserve als risicobuffer indien de plannen niet in uitvoering worden genomen.

Activeren van deze voorbereidingskosten is aan strikte voorwaarden gebonden. Meest relevante voorwaarden voor Den Haag zijn:

1. Een bestuurlijk besluit over een project inclusief financiële haalbaarheidsanalyse, risicoanalyse plus een concrete en realistische dekkingsbron (“zicht op dekking“).
2. Bij actief grondbeleid moet aannemelijk zijn dat het project binnen 2 jaar operationeel wordt verklaard.
3. Bij faciliterend grondbeleid moet met grote zekerheid aannemelijk worden gemaakt dat binnen 4 jaar de exploitatiebijdrage wordt voldaan, bij de vergunningaanvraag of via anterieure overeenkomst.
   (Vanuit beheersbaarheid kiest Den Haag bewust voor een kortere termijn dan de maximale 5 jaar cf. BBV).
4. Kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Bro (Besluit ruimtelijke ordening).

Het beslisdocument inclusief een financiële paragraaf, dat ten grondslag ligt aan het bestuurlijk besluit, zoals een Nota van Uitgangspunten wordt getoetst op alle hiervoor genoemde voorwaarden. Als het beslisdocument en financiële paragraaf deze toets niet doorstaat worden de voorbereidingskosten gedekt uit algemene middelen.

Nieuwe Nota’s van Uitgangspunten worden voor de komende periode voornamelijk verwacht in de gebieden Central Innovation District, Binckhorst, Den Haag Zuid West, Scheveningen en Stadswijken zoals Loosduinse driehoek.